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申請條件

● 持有土地（農地、建地）持分可。

● 持有房屋，坪數不限，屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理（沒有銀行65歲以上不可辦理的限制）。

● 向銀行貸款者，或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者（可代償）。

● 負債比過高，銀行退件，個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信，免保人（退票，卡債過高，房貸遲繳）皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本，印鑑證明。

● 土地，建物所有權狀（正本）。

  李賓認為，2008年金融危機之後，海外房地產市場已現明顯復蘇，海外投資房地產市場仍有機會。但國內投資者赴海外投資置業最大的問題是對國外法律政策不瞭解，不瞭解海外的生活習性，不瞭解海外企業的運作方式，不瞭解海外的金融市場等。這導致中國投資者出海處於非常被動的狀態。

  李賓：我們不建議單純按收益區分。選擇項目的時候需要根據不同的項目做針對性的處理，這需要綜合考慮投資人的風險偏好、投資時間長度以及收購後的用途等因素。如果想長期持有，我們建議收購一些穩定物業，比如寫字樓和公寓，其回報比較穩定，風險較低。但是如果想持有一段時間後退出，則需要對當地的情況做一定的分析，根據市場狀況來選擇標的。

    海外投資房地產法律政策是最大障礙

  李賓：在海外，不同的國傢經濟狀況差異甚大，不同國傢在房地產領域的機會也不一樣，有回報肯定存在風險。不可能保證絕對的回報。自2008年開始，海外市場的杠桿化收緊瞭很多，尤其在北美。曾經北美市場好的時候，根本不愁資金，本土機構隻需要在本地就可以融到資金。但是2008年以後，美國本土的很多開發商卡債問題信貸年息遭遇融資難的問題，所以逐漸開放市場，開始尋求海外的融資機會。近幾年來自全世界的資金開始湧向美國，投資於美國的房地產市場之中，市場逐漸回暖，我們認為在短期之內不會發生次貸危機的狀況。

  新京報：你們接觸下來，中國投資者、企業赴海外投資房產遇到的最大問題是什麼？

  新京報：近兩年，我們看見國內的一些大型開發商紛紛出海，房地產投資出現外熱內冷，主要原因是什麼？

  其次，當我們對一個地方的環境不是特別瞭解的時候，最好聘請當地專業的人士來管理項目，盡量不要單獨去管理。如果不是打算持有自用，我們非常支持投資者以參股的方式與海外機構共同管理海外項目，而非絕對控股。

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  新京報：具體是哪些不一樣？

  最後，要回歸理性。投資項目一定要做好清楚的盡職調查，瞭解自己的實際需求，采用符合當地的資本運作方法來管理項目，保證項目的有效退出。

中金國華投資基金管理有限公司董事長李賓。新京報記者 侯少卿 攝

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  李賓：從今年開始，隨著銀行貸款的收緊，本土房地產受挫，境內的融資成本不斷攀高，不斷有企業出現融資難現象，導致大量的項目出現爛尾、停工狀態。這樣的狀態的持續發生，自然會影響投資人投資國內房地產的熱情。

  李賓：解決這些問題的方法，主要還是要讓中國投資者學會觀念的轉變。首先，必須邀請專業的，並且對國內外環境均非常瞭解的人士或機構來幫助自己選擇合適的物業。中金國華特地邀請在國外相關領域工作多年的人士為客戶服務。其次，我們建議國內投資者跟隨專業機構進行投資。或者，在全權收購物業後，盡量將管理交給專業機構，或指派對當地比較瞭解的人來參與項目的管理，這樣才不會導致"水土不服"。

  新京報：中金國華跟國內其他幾傢房地產公司相比優勢在哪裡？

  新京報：中國的投資理念放到海外房地產市場有些水土不服。

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  新京報：在海外房地產投資熱的同時，投資陷阱也不少，對中國企業和個人赴海外投資房產有何建議？

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  李賓：自去年開始，已有數傢國內知名房地產公司和大型企業走出國門，投資世界各地的房地產，期望從這一個回暖的市場環境中分一杯羹。中金國華一直是一個鼓勵創新的企業，公司團隊在海外擁有非常豐富的資源，所以我們新增瞭海外投資這一業務板塊，為國內投資人提供專業的海外地產投資服務。

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  首先，相信專業。我們知道不少中國投資者在海外投資常常找朋友幫忙看項目，但是這樣可能造成他們作出錯誤的選擇。雖然在海外工作的朋友對當地比較瞭解，但是專業領域的盡職調查由專業的機構執行更為合適。另外，他們有更多渠道獲取優秀的項目，所以必須依靠專業的團隊為我們尋找項目標的。

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  ■ 對話動機

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  李賓：海外房地產投資實際的投資回報其實並不是特別高，處於一個較為適中的水平。不過我們投資海外地產一般會加一部分杠桿，這樣自然對回報有一定的提升作用。跟國內一樣，美國一線城市的寫字樓租金回報率一般為3%-6%；而二三線城市的回報較高，部分可能達到10%以上，當然相對的風險也更高。一般來說，美國二三線城市的房價受經濟影響的幅度較大。

  新京報：那麼在投資標的的選擇上，是不是能根據需要區分出收益較高的項目和較低的項目？

內容來自sina新聞

  新京報：在一些區域市場，房價一度出現過大跌。比如有網友說2010年在新西蘭購買的房產，現在已經跌瞭10%，此時海外投資房產會不會又經歷類似次貸危機？會不會"抄底"抄在瞭山頂上？

  李賓：從國內有些機構已經完成的收購項目可以發現，經常會出現過分溢價收購的情況，或者收購一些海外本土機構不看好的項目。錯誤的投資不僅增加資金成本，對後續的項目處理也會帶來很多困難。

  近幾年為瞭吸引各國投資人，不少國傢都出臺相應的政策幫助海外投資人到本土投資物業，這對刺激當地經濟發展起到有效的作用。不少房市回暖的國傢，經濟也漸漸開始復蘇。我們對短期的全球經濟發展還是抱有比較好的期望，不過經濟有周期，下一個轉折點是什麼時候，還有待我們觀察。

  李賓：中國投資者到國外遇到的最大問題就是對國外法律政策不瞭解，不瞭解海外的生活習性，不瞭解海外企業的運作方式，不瞭解海外的金融市場等等。這就導致中國投資者出海處於非常被動的狀態，中國投資者到瞭海外可能無法從本質上辨別項目的好壞，這樣就容易導致收購的項目不能產生較好的收益，甚至導致投資失敗。

  李賓：我們認為作為一個投資人，而不是投機人，擁有清醒的頭腦是非常重要的。

  新京報：怎麼解決？你們有沒有給出解決方案來處理這些問題？

   海外房地產投資整體回報不是特別高

  國人海外置業熱潮下，其實對海外房地產市場瞭解有限。海外市場的風險如何規避？投資海外房地產有哪些禁忌？就此，我們采訪瞭中金國華投資基金管理有限公司董事長李賓。海外房地產是中金國華的核心業務之一，其在海外有專業的房產投資顧問團隊。

  (吳慕白)

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  新京報：實際上很多投資人也發現瞭一些情況，比如海外投資房產的回報似乎比預想的、或者報道的價格漲幅低，這是為什麼？