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供應 井噴 北京豪宅料進入 貼身肉搏年

??摘要:不計算新增加的供應,四環內的住宅存量也夠銷售4年之久,而高端市場新增1000套以上供應與年銷量230套之間的供需比更是高達4∶1.

??北京東四環內、朝陽公園旁一高檔小區,180平方米帶傭人房公寓,單價超過6萬元/平方米,去年,“90後”江楠(化名)在父母的幫助下購入這套二手的千萬豪宅,目的是“投資”。關於決策依據,他對記者說,“北京的房價會有波動,但這小區地段好,未來還有增值空間。”

??實際上,剛過去的2014年,北京的公寓豪宅市場並未如江楠所料,出現火爆的局面,相反全年整體成交明顯下降。亞豪機構日前提供給本報的統計數據顯示,2014年全年北京公寓豪宅累計成交2608套,與2013企業銀行年相比減少近700套,成交總面積近46萬平方米,同比下降29%,同時,別墅成交更是創有史以來年度新低。

??但供應卻在上漲。數據稱,2014年全年北京在售超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目供應套數大增50%。有分析人士指出,2015年將是北京高端住宅的“供應井噴元年”,包括別墅、頂級豪宅在內的豪宅產品,都將遇到不小的壓力。

??來自中原地產的數據也顯示,2014年北京5萬元/平方米以上的高端住房貸新北土城房貸信用貸款銀行任何問題免費諮詢宅,成交合計僅1999套,低於2013年全年的2240套。

??亞豪機構副總經理高姍對記者分析稱,2014年公寓豪宅市場因為經濟形勢和房地產市場狀態的不同,在上下半年呈現分化,上半年中國經濟下行壓力明顯增大,實體經濟疲弱,行業形勢的低迷使高凈值人群手中可利用的流動資產趨緊,其購買豪宅產品的能動性降低,造成公寓豪宅整體成交處於低位震蕩趨勢;而下半年一系列政策的出臺,向市場釋放流動性,高凈值人群手中可利用的流動性資產增加,為實現資產利潤最大化,選擇保值增值潛力大的豪宅可能性增加。

??在高姍看來,去年9月底央行對首套房認定標準的調整,降低瞭中端改善型購房者的資金門檻,刺激這部分客群加快“賣一買一”步伐,中端公寓豪宅去化速度加快,共同拉升下半年公寓豪宅整體銷量。

??除瞭銷售同比下滑,對比全球其他大型城市,北京豪宅在租賃市場的含金量也在下降。英國房產機構萊坊日前提供給本報的一份報告指出,截至2014年9月,全球豪宅租金上升2.1%,低於上年5.8%的增幅,萊坊董事及北京研究及咨詢部主管孫文靜對記者稱,預計未來12個月,基於外籍人士的租賃需求疲軟以及空氣污染嚴重,北京豪宅租賃市場租金將進一步下滑2%至4%,尤其是庫存面積相對較大的豪華別墅,因此,2015年該市場的平均空置率將保持上升態勢。

??在豪宅市場整體成交萎縮的同時,2014年北京公寓豪宅市場供應量呈現直線上升趨勢。同樣來自亞豪機構的數據顯示,2014年全年北京在售超過5萬元/平方米的公寓豪宅項目,累計供應3572套,同比大增51%,供應總面積近70萬平方米,同比大增74%。2015年還將有8~10個豪宅項目入市,預計新增供應量將在1000套以上,這意味著2015年豪宅市場的可售套數將在9000~10000套左右。

??該機構算過一筆賬,2014年北京成交價格在5萬~8萬元/平方米的商品住宅僅銷售瞭2013套,8萬元/平方米以上的商品住宅銷售瞭230套,就算不計算新增加的供應,四環內的住宅存量也夠銷售4年之久,而高端市場新增1000套以上供應與年銷量230套之間的供需比更是高達4∶1,因此2015年,北京高端住宅市場都將面臨激烈的銷售競爭。

??“領證瞭,14.5萬。”昨據記者稱,中赫置地旗下萬柳書院現房銷售許可證已於昨日獲批,“領證”銷售均價為14.5萬元/平方米。據此估算,該項目全盤貨值將超130億元。

??該2012年7月拿地的單價地王項目入市,拉開瞭2015年北京頂級豪宅市場的序幕。此前的2014年12月13日,位於東三環農展館附近的高價地項目觀瀾嘉苑也順利獲得預售證。據機構測算,觀瀾嘉苑住宅部分預售價格高達16.5萬元/平方米,商業部分的預售價格則約18.2萬元/平方米。

??相比其他豪宅,北京頂級豪宅去年取得的成績較為突出。據中原地產統計,2014年12月單月,北京每平方米10萬以上頂級豪宅成交7套,在此拉動下,2014年全年頂級豪宅成交達到30套。這一數字超過瞭2011年的28套,創造瞭歷史最高紀錄。

??“但對於2015年,超過20個項目,爭取30~50個客戶,這樣的頂級豪宅市場,肉搏戰已經難免。”中原地產首席分析師張大偉指出,從去年12月的融創農展館拿預售證,到中赫萬柳書院、佳兆業廣場、遠洋劉娘府地塊項目、保利首開東壩地塊等項目將會陸續入市,2015年將有大量高端項目且主力戶型在200平方米以上的項目紮堆入市,這將導致頂級豪宅市場競爭進一步加劇。

??“相比過去賣瞭好多年戶型已經無法更改的老豪宅,這些新項目更符合當前豪宅客群的居住需求,戶型分割、功能定位均有所升級,產品價值的提升賦予瞭項目更高的附加值。”張大偉同時提到瞭產品的更新,他認為,當價格不是頂級豪宅競爭優勢之時,誰掌握瞭稀缺資源、產品力以及入市先機,誰就擁有瞭多爭取拿幾十個客戶的底氣。

??對此,中赫置地品牌總監朱敏則表現得頗為“淡定”。被問及新入市的萬柳書院項目是否存在銷售壓力時,他回應稱,相對於莫斯科、孟買乃至國內的上海、深圳,北京的三千萬級住宅產品的量與價都不能算高,此外,更豐富的產品供應很可能會挖掘出更多的需求,另外,他認為,萬柳書院已經是現房成品,對於“財智階層”來講,能減少其資金的時間成本。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-01-13/09095960573177230061464.shtml


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