深圳樓市點燃冬天裡的一把火房屋貸款率利試算公式
??經過“降溫”之後，深圳樓市在2014年末點燃“冬天裡的一把火”。自11月22日降息以來，深圳多個樓盤加速入市，開盤後買賣踴躍，頻現“時光盤”，近兩周，交易量創5年來新高。12月1日，深圳市規劃和國土資源委員會公佈的11月份數據顯示，樓市成交價和成交量均大幅上揚，11月全市一手住宅成交均價環比上漲19.5%，同比漲幅達22.4%；成交5787套，環比增長21%；成交面積為57.47萬平方米，環比增長28%，為2010年調控以來的最高水平。
??深圳房地產研究中心主任王峰認為，交易量最能說明降息對於市場的刺激作用，深圳樓市年末翹尾，和深圳市場的龐大需求不無關系。而政策利好促使瞭市場需求快速釋放。但不建議從交易價格觀察深圳樓市。
??面對樓市高庫存壓力仍未得到根本緩解，分析人士認為，深圳有其特殊性，目前全國樓市還難言全面復蘇。
??深圳樓市去化周期環比減少
??深圳樓市在11月22日央行公佈降息後，迎來暖冬。
??在降息後的3個周末，多個房企加快推盤節奏，僅深圳龍華一個片區便有4個樓盤入市，不僅推出2000餘套房源，連續創出“日光盤”、“時光盤”，而且部分房源的每平方米價格更是首次邁入4萬元大關。
??12月7日上午，記者在深圳龍華星河傳奇的樓盤開盤現場看到，不到9點，開盤現場已全部坐滿購房者，部分購房者因晚到而錯過抽簽而失去購房資格。有多位購房者曾向記者表示此次降息是促使其加快購房步伐的原因之一。據當日下午開發商數據，此次開盤共計推出750套房源，吸引瞭近3000人到場，全部房源在3小時內售罄，攬金約25億元。
??星河傳奇樓盤並非個案。據新竹尖石農地貸款《每日經濟新聞》記者瞭解，在11月22日降息後，星河傳奇附近還有3個樓盤開盤，除特發和平裡完成八成銷售外，均當日售罄。
??“售罄”同樣蔓延至高端住宅項目。11月30日，華潤城第二批推出的683套房源，以超出吹風價的價格開盤，然而開盤3小時後售罄，成交總額逼近30億元。而第二批房源的成交均價達5萬元，與數日前開盤的第一批房源相比，價格已有提升。
??並非隻有華潤城旗下的項目在提價。在市場轉熱，成交量大幅提升後，部分樓盤縮減優惠力度，部分樓盤上調價格。
??深圳市規劃和國土資源委員會數據顯示，11月全市存量住宅面積環比攀升12%，但是，去化周期卻在縮短，環比減少1.3個月。
??深圳房地產研究中心主任王峰稱，每月的成交均價受入市房源所在區域的影響很大，如果地處中心區域的樓盤入市較多，便難免拉抬整體成交數據。因此，他不建議從交易價格觀察深圳樓市。
??中原地產首席分析師張大偉介紹，在11月22日降息後，11月最後幾天的成交量大幅上漲，因為網簽的滯後性，這一數據將在12月份的統計中，更加明顯地表現出來。對於此次政策調整，他分析稱，除瞭降息，銀行還通過其他貨幣工具釋放流動性，這一系列政策對於有自住需求的購買者影響更大，對於投資炒房的杠桿操作空間並不大。
??降息很難帶來全國樓市復蘇
??張大偉認為，同前兩次降息相比，這一次降息並不會帶來全國樓市的整體復蘇。
??降息以來，全國市場的供應以及交易量呈現分化。
??克爾瑞研究的數據顯示，一線城市，因市場提振，推盤量增加，其中深圳11月供應近130萬平方米，處於近年來較高水平。不過，全國各城市的供應量分化趨勢明顯，南京、杭州、沈陽、武漢等城市供應量都超過100萬平方米，而福州、南昌、廈門等城市卻不足30萬平方米。
??另外，各城市間的成交水平也參差不齊。克而瑞研究稱，一線城市中，上海、廣州成交量同比環比全部下跌，而北京、深圳同比環比均出現上升，二、三線城市中，近四成城市環比出現下降，同比下降的城市占五成，並沒能延續上月的上漲態勢。
??王峰表示，深圳樓市年末翹尾，和深圳市場的龐大需求不無關系。據其統計，深圳常住人口的自有住房率很低，要達到北京、上海的水平，需要20多年。因此，他認為，在此背景下，政策利好促使瞭市場需求快速釋放。
??除瞭需求量大、自住率低外，深圳樓市的特殊性還在於土地稀缺。今年全年，深圳僅推出瞭一塊純住宅用地，最終以樓面地價2.5萬元成交。在深圳開發樓盤的眾多房企，由於很難從一級市場獲得土地，所以大多通過與有地的企業合作開發或者以舊改項目維系。
??原“關內”地區已無空地，離福田中心區最近的龍華片區，近來變得炙手可熱。昨日（12月10日）下午，深圳龍華片區推出一塊商業用地，被爭相競價，在經過24輪舉牌後，被招商地產和華僑城置業聯合體競得。據不完全統計，龍華商圈目前已聚集瞭萬科、招商、星河、中航、海岸城等眾多房企巨頭。
??在新一輪降息周期中，深圳樓市能否延續反彈行情？
??在獨立經濟學傢吳迪看來，樓市的本質問題不在供需而在債務水平，現在的房地產市場和2008年以及2012年降息時的債務融資情況有很大不同，如果單從樓市作為資本商品的屬性來看，樓市作為炙手可熱的資本商品時代已經結束瞭。
??《每日經濟新聞》記者從國傢統計局最新公佈的數據查詢到，進入2014年以來，房地產開發投資增速持續走低，截至2014年10月末，商品房待售面積達到5.82億平方米。
??而1~10月份，房地產開發企業房屋施工面積69億平方米，同比增長12.3%其中，住宅新開工面積10.28億平方米，下降9.8%。住宅竣工面積4.87億平方米，增長5.1%。1~10月份，商品房銷售面積8.8億平方米。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-11/09545948625712109110267.shtml
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