宋衛平的 養老夢工廠
??企業貸款一直在夢想和現實中糾結的宋衛平，除瞭骨子裡的文人氣質外，他對養老地產思考的高度要超出很多人一大截。從早期的藍庭試點到烏鎮雅園無法復制的略帶公益化邏輯的標桿項目。發誓要讓中國的老人有尊嚴地養老，老宋走到今天可算是頗不為易，而由他一手謀劃的養老產業鏈條，未來必將影響中國
??作為松下幸之助和稻盛和夫的忠實擁躉，57歲的老宋（宋衛平，業內人稱老宋。）骨子裡至今把東方企業傢的柔韌和西文管理者的格局視為自己畢生追求的最高境界。今年的5月中旬，老宋在出售綠城之前，曾意味深長地對外界說過這樣一句話，“天下一傢，有德者掌之。”而當融創並購綠城時，在黃龍水晶宮裡，老宋的語調平靜而又似有不甘，“藍城一定會超過綠城，三年看吧，南山有鳥，這個鳥是個藍色的鳥。”如果說“南山有鳥，三年不鳴”是老宋對融創並購綠城三緘其口的回應的話，而後的100多天時間裡，橋段其轉承起合似乎都超過瞭所有人的預期。往昔的惺惺相惜，最終成瞭“人面不知何處去，桃花依舊笑春風”的尷尬境地。
??烏鎮雅園，是讓宋衛平最滿意的養老地產項目，作為藍城養老對外輸出的品牌樣本
??最早在10月初的時候，微信朋友圈就爆料老宋重返綠城的消息。於是“煎熬、斂財、逼宮、權謀甚至到兄弟反目”等各種版本開始流傳開來。在外界看來，綠城的控制權之爭具備瞭所該具備的一切關鍵元素。從“禪讓”到“收回權杖”，曾經被媒體渲染為理想且浪漫、結局有些悲情的史詩般的英雄人物老宋，這一次的“王者歸來”盡管上瞭“地產頭條”，但也讓他一下子減分不少。而孫宏斌的一句“你永遠是我大哥。”也讓以往同情老宋的眾多殿堂骨灰級粉絲倒戈相向。《漢書?董仲舒傳》說，“積善在身，猶長日加益，而人不知也；積惡在身，猶火之銷膏，而人不見也。”在生意場合，沒有所謂的善與惡，隻需遵守規則而已。
??頗具文人氣質的老宋，從出售綠城的那天起，無論從各方面反饋的信息看，顯然背負瞭太多的情感、承諾、道義、良知甚至責任壓力。以至於11月19日凌晨老宋發佈公諸於媒體的“檢討與反醒”，其意闡述瞭他的選擇，綠城的歸屬，綠城是什麼，以及綠城的過去、現在和將來。緊接著，在19日的當天下午6點鐘，由壽柏年簽署、宋衛平審核的綠城總經理人事任免文件出爐（免去孫的得力幹將田強總經理一職，改由宋的親信應國永擔任），但孫宏斌的團隊並不買賬。於是，又把劇情推向高潮。現在看來，一場“拉鋸戰”再所難免。至於綠城的所有權歸屬到底錘落何處，現在不好妄下判斷，姑且放下不表。但有一點，可以肯定。這些年來，憑借著對產品的極致追求甚至苛刻到獨裁專制地步的老宋，無論是現實得有些殘酷的綠城，或者是理想豐滿的藍城，其產品的品質無可挑剔。有人說，他的工匠精神，大傢之風，尤其對養老產品公益化情懷，值得業內人去點攢。
??情篤藍城
??也有人說，老宋重返綠城是因為對養老地產萌發瞭不自信，甚至是看不到藍城的未來而出現隱憂後的一個抉擇。但據記者與接近藍城的一位人士瞭解，實際上，老宋對藍城的發展有著一整套清晰的體系。而這個體系涵蓋瞭房產、設計、農業、足球、教育、頤養、醫療、健康、物業服務和專業公司，這套體系在整個行業內，都屬於罕見而稀缺的全體系產業鏈。8月31號稍晚些，老宋以藍城董事長的身份曾經發表過一篇聲明，大意是，“隨著房地產開為主營業務的上市公司股權變化後，今年要進行一次深刻的變革和轉型。於是，將藍城作為一個平臺，全身心地投入到養老、頤養、代建、農業等朝陽產業中，打造全新品牌。”
??藍城是老宋的理想，而理想中的藍城卻像“羞答答的玫瑰一樣，靜悄悄地開”，至今在電話114查詢臺中都無法找到藍城的電話。在北京的分公司某大廈內，27層是綠城，21層是藍城，如果說綠城在大廈的引導牌還尚有標識外，藍城則很難發現。不過，在旁觀者看來，這並不妨礙藍城的品牌溢價能力。根據記者掌握的資料顯示，從8月至今，短短3個多月，藍城的品牌估值已達到55億元，而這一切都與老宋的個人影響力密不可分。藍城集團執行總裁傅林江把藍城自詡為，“一次高起點的創業”，他更是在9月5號的媒體見面會上豪言，“藍城三年內上市。”其實，傅林江說這句話是非常有底氣的，這種底氣源於藍城的輕資產業務代建模式，它可以規避拿地時龐大的資金占用。關於這一點，記者與接近藍城管理層的相熟人士瞭解到，老宋把藍城集團的業務確實分為代建、頤養、農業、健康四大核心業務板塊，業務集中在代建、養老和農業上。
??根據記者拿到的資料顯示，截至2014年9月19日，藍城已簽約代建項目170個，總占地面積2000多萬平方米，總建築面積4000多萬平方米，預計總可售金額1800多億元。其中，在全國各地承建保障房和安置房項目總建築面積達1500多萬平方米。透過這些明晃晃的數據，可以窺測到老宋在不計成本投入又幾經險阻後的理性回歸，更是他對憑感覺和真性情做事後自我“改旗易幟”的完美修正。
??問道藍庭
??除瞭代建外，頤養也是藍城主營的四大核心業務之一。藍城把頤養再進行瞭細分，把它分為養生養老項目開發、學院式養老社區運營和養老護理服務及運營。按照老宋的想法，這樣的項目產品具有非常大的競爭優勢。試想一下，在風景優美、氣候適宜的地區，為老年人營造擁有舒適的居住環境和住宅設施的復合型園區；同時，用學校的組織形式，構建園區內老年人的日常生活模式，滿足老年人身心雙重需求，營造老少同樂的生活氛圍，充分實現交流、娛樂、學習、養生、休閑、度假等多重功能。這一處多麼令人興奮而美好的理想養老之所？於是，在老宋看來，企業未來可以有很多種發展方向，但“必須要做成的就是養老產業”。
??不過，這在4年前思考這個問題時，究竟怎麼做，如何去做，如何做好養老事業？確切地說，老宋心裡也沒有底。可以印證的是，後來，他在養老地產方面曾有過一段時間的摸索。根據記者得到的資料顯示，最早源於浙江臨平的綠城藍庭項目。據知情人回憶，當時，綠城在園區內單獨開辟瞭一幢樓來做老年公寓（藍庭頤養公寓）的試點，並於2010年投入運營。從運營的結果來看，如果不考慮器材折舊及日常的準支出，是有一些利潤的。通過一段時期的運營後，老宋這個天蠍座，A血型的男人，激情澎湃，開始瞭對養老地產進行瞭深入的反思。於是，老宋發現瞭一個普遍現象：老人在房子的使用頻率和使用時間上是最長的，因為中年人整天忙於工作，孩子要上學，隻有老年人的時間最為富裕，節奏緩慢。甚至更直白一點地說，老人是房子的體驗主體，如果把老人伺候好瞭，一切的問題就好解決瞭。
??這一點，在藍庭頤養公寓表現得也很突出。在2010年的一次考察中，老宋發現，公寓裡的老人毫無精神寄托，每天吃飯、睡覺、看電視、看報紙，餘生都是被消磨掉的。於是，接下來的一年時間，有瞭這樣活生生的參考樣本，綠城就開始對養老地產進行深入研究和摸索，這其中包括與業主充分的溝通、訪談，整理和搜集養老地產大數據資料，國內外的參觀考察，目的隻有一個，就是為瞭能夠摸索出一種讓老年人覺得老有所樂、幸福感強的生活方式。最終，這個平穩點就是老少皆宜的，充滿詩情畫意般的校園生活，於是老年大學雛形開始顯現。2011年1月5日，學院式養老的平臺——綠城頤樂教育投資管理有限公司成立，主要負責頤樂學院的研究和運營。到瞭2月28日，頤樂學院首先嘗試在綠城園區內開辦“走讀式”校區，於是，第一所頤樂學院在浙江杭州藍庭項目成立。據藍城的員工講，當時起名為“頤樂學院”的時候，是由老宋親自拍板定下的。這樣頗具文藝范的名字，也隻有老宋能想得出來。之所以起這個名字的初衷，在老宋看來，“頤就是休養、頤養的意思。我希望所有的老人能夠快樂地休養，度過老年生活。”
??根據藍城官方的資料顯示，“截至到2014年4月底，綠城頤樂學院在全國2個直轄市6個省20個城市擁有36所校區，共註冊學院2827名，預計今年下半年將繼續開設10所新校區。”
??標桿烏鎮雅園
??一提起烏鎮，明朝江南“四大才子”之一的祝枝山曾留有詩雲：“亭子歲春偶一來，將離零落錦葵開。紅顏可惜難持久，白發如何不怕摧。書劍薄遊寬宇宙，峰巒秀列小蓬萊。綠陰門蒼南薰裡，喜教流鶯侑酒杯。”這是古代的文人墨客對烏鎮的感慨。而11月中旬，世界互聯網大會在烏鎮召開，讓世界一下子記住瞭這個中國南方小鎮。隻要來到這個小鎮，就一定會看到被當地人譽為烏鎮必看景屏東九如房貸觀的“烏鎮雅園”。
??適老化的品質
??根據記者收集到的資料顯示，綠城烏鎮雅園總面積約為60萬平方米，采用的是新民國建築風格，以原生態自然景觀，加以江南園林式造林手法，詩情畫意，師法自然。項目規劃有單層別墅、多層公寓、小高層公寓等多種產品類型。該項目分為養生養老、健康醫療和休閑度假三大主題，包括歐洲品牌的醫療公園、歐洲品牌的護理養老中心、五星級度假養生酒店，雅達與綠城共同打造的自助養老居住區綠城烏鎮雅園，其間還設置瞭3.5萬平方米規模的老年大學綠城烏鎮頤樂學院。集聚6大功能區塊，是一座國內功能齊備、設施先進、模式豐富、規模龐大的復合休閑健康養老主題園區。
宋衛平認為，生活在夢裡的烏鎮，生活就該像夢一樣美
??作為“產品主義教父”，老宋不計成本的追求心目中理想化的產品。正因為如此，僅房屋的設計上就有多達 35項適老化設計，特別是風雨連廊、無障礙設計、擔架電梯、緊急求助按鈕等人性化細節打造，為居傢養老提供瞭奢華級享受。在藍城員工內部一直流行著這樣的橋段，有一次，老宋到烏鎮雅園去巡視，發現一段路磚細節上做得不夠好，於是馬上叫來負責人令其重修。這在其他開發商看來不是事兒的事兒，在老宋這裡絕不能蒙混過關，哪怕是一點點的瑕疵。
??獨特的優勢
??老宋在這樣文藝濃厚的地方做養老項目，用行內的話說，有些大膽嘗試的意味。不過，這在老宋看來，在烏鎮在養老，可謂是占盡瞭天時、地利和人和。國傢對養老產業的政策扶持自然不必說。從區域優勢看，綠城烏鎮雅園是烏鎮目前正在打造的國際旅遊區的重要組成部分，距杭州約65公裡，距蘇州約80公裡，距上海120公裡；“離長三角的多個城市都很近，如果從杭州開車去的話，隻要一小時車程，對於都市人養身養老再合適不過。”記者與接近於藍城的相關人士那裡瞭解到，現在長三角開通瞭多條高鐵路線，讓交通更為便利，從上海坐高鐵去的話，38分鐘就可以抵達桐鄉高鐵站。很明顯，他們把目光放在瞭長三角范圍內的老人中，無論如何，讓子女周末到烏鎮來都算是一個不錯的主意。從人口的比例來看，據不完全統計，長三角地區60歲及以上的人口占總人口的16%還要多，這樣的一個客戶群體，需要有一個頂級的養老服務綜合體。再加上，老宋對產品完美度近乎苛刻的追求，在長三角地區乃至全國都有口皆碑，產品對客戶的號召力自不必說。
??事實證明，老宋的想法是正確的。今年10月份，烏鎮雅園項目第一期交工後，一下子就賣瞭400多套。客戶群主要集中在杭州和上海。而且這些客戶群體具有一個普遍的特征——高知人群，包括前政府官員、大學校長、醫院院長這一類的人員。而這樣的一個精準的定位，也正吻合瞭當初他對烏鎮雅園設想，按照老宋的想法，他希望老人們在烏鎮雅園裡能夠真正地感受到“老有所樂，老有所學，老有所為”。負責綠城集團頤樂教育公司總經理葛婷婷在公開場合時說，綠城烏鎮雅園項目代表更為細分化的養老模式也在漸漸浮出水面，既有機構的配套優勢，又有傳統居傢的歸屬感與安定。
??中國首創學院式養老
??在外界看來，葛婷婷的話說得非常中肯。烏鎮雅園是老宋首創學院式養老的樣本，這樣的養老模式也開創瞭中國養老地產模式的先河。與一般的養老地產不同的是，烏鎮雅園在很大程度上幾乎配備瞭目前國內最頂級的養老配套服務。除瞭提供基本的生活服務外，還要讓老人找到最好的精神寄托。
??在烏鎮雅園裡，老人們都能夠輕松地找到自己的位置，而這個載體就是頤樂學院。根據記者掌握的資料顯示，頤樂學院的服務對象以健康老人為主，輔以部分半自理、全護理老人。另據知情人士告訴記者，頤樂學院的校區，類似於“寄宿制老年大學”，老年人居住在“宿舍”，參加頤樂學院的日常學習活動，並以此作為晚年生活的主要內容。無論是去參加合唱團比賽，還是參加太極比賽，每個人都在這裡玩得不亦樂乎。
為瞭使頤樂學院的課程更加科學、實用，公司特地與杭州師范大學合作，根據老年人特點設置瞭健康養生、人文社科、藝術、休閑體育、生活五大系列72門課程和85項活動。學習之外，每個人都有機會當老師。“教學相長”頤樂學院體現得淋漓盡致。從接近於藍城的管理層人士處瞭解到，“根據課程設置，結合頤樂學院的辦學經驗，將近60%的老師來自小區內有特長的業主，可謂是就地取材。特別是那些年輕的時候一直想學又沒有學到的，如英語、鋼琴等，在這裡都能夠一邊養老一邊圓夢。大傢在一起其樂融融，每一天都充滿著省力，晚年生活開心愉悅。”
??極致的醫療配套
??除瞭頤樂學院外，與烏鎮雅園配套的醫療設施堪稱國內養老項目頂級水平。據瞭解，預計於今年建成的醫療公園是一傢專註於康復醫療的高端醫院，主要提供神經系統病患、骨科疾病、運動損傷和亞健康人群健康管理等康復治療服務。對於這個項目，葛婷婷信心十足，她一度在公開場合表示，“這個醫療公園項目將徹底顛覆國人對傳統養老的理解。作為全國首創的醫療公園，除瞭要引入德國康復醫療品牌Medical park的商業模式和管理理念外，負責醫院運營的團隊也要由德國醫療專傢組成。”公開的資料顯示，醫療公園建築面積約8萬平方米，可提供350個床位。
看過烏鎮雅園的養老項目後，在同行人的眼裡，蘇州園林可以不用去看瞭
??記者在翻閱資料後發現，烏鎮雅園的背後是藍城和雅達國際。雅達國際是一傢專註於康復醫療和養老產業的投資公司，主要股東包括IDG資本、紅杉資本和雲鋒基金等，雅達在資金和醫療資源上的優勢讓許多民資難以企及。正是有瞭這樣的強大的醫療保障體系和資本支持，使得在烏鎮雅園養老的老人沒有後顧之憂。對此，業內人士分析認為，這是一種強強聯合，藍城在養老事業中把自己不僅僅定位成一個開發商，更多的是做服務和配套資源，這種思路十分前沿，醫療和服務起傢的開發商的牽手被業內視為“完美拍檔”。
??理想與市場的抉擇
??可以說，烏鎮雅園在目前國內來看，真正實現國內房子品質一流、國內首創最大的老年大學、服務一流等眾多一流的標簽。但是養老地產一個長期的項目，需要持續大量的資本投入，於是理想與現實的矛盾就會凸顯出來。據一位與藍城管理層相熟的人士告訴記者，烏鎮雅園的項目第一期是虧錢的，未來能否贏利也存在著變數。目前，藍城投入瞭大量的配套和資金，期望通過可銷售物業來拉平不可售物業的投資。
??盡管這樣，但在老宋的心裡，似乎沒有次要選擇，要做就做到最好，這種極致的理想主義，無形中為其增加瞭很多責任，也制造瞭諸多困難。“一開始，我們就找到瞭一個很好的合作模式，盡管在這一塊投入中，始終是理想大於盈利訴求的，如何把握兩者的平衡點，其實很難把握。”葛婷婷在公開場合曾不止一次地說。而她的話也暗合瞭老宋的想法。老宋坦言，“我希望把中國的養老養生產業做成一個新的版本，按照烏鎮的模式，建立無數個新的小鎮。我們做養老養生地產並不是為瞭賺錢。養老不是一門生意，而是每個人必經的階段，做好養老事業，是為瞭我們的父母，為瞭我們自己的將來。”
??“學院式養老”是老宋改變國人養老習慣的產品，開啟瞭他對養老地產“造夢工廠”的全新時代。在對未來養老地產的追述中，他曾經這樣說過，“我現在對綠城‘學院式養老’模式的期望與之類似，就是我們現在開始做，等五十年後，傢傢都以送老人去養老學院為正常之事，這個社會就變成瞭另外一個樣子。年輕人看到老人們的快樂狀態也會向往，不再視老年為畏途，反而是一種真正的休息與享受。”可見，自始至終，這位藍城掌門人在生意中加入瞭太多的情感、道義和責任，以至於你沒法按照商人的邏輯跟他論述和評判。
??在外人看來，每個人都有自己的理想，老宋忠於他的理想其本身並沒有錯。如何能夠在忠於理想本身的同時，與殘酷的市場進行融合。老宋需要梳理的還有很多，包括錯綜復雜的關系，綠城直到現在（記者發稿時），股份紛爭仍沒有結果，藍城將來命途幾何，不僅僅外界在關註，忠於他的員工也在守望著、期待著他解答這個復雜的“方程式”。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-12-13/13315949405075968668587.shtml
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