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樓市調控 三限政策緣何屢遭突破

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  國慶長假期間，主要城市的樓市延續著"金九"的火熱，在各地房價繼續呈現快速上漲的趨勢、需求依舊爆棚。房地產市場還出現瞭新的變化，那就是以"限購"、"限貸"和"限價"為核心的行政性調控措施，或將面臨著被基本突破或政策效果大幅衰減的困境。

  首先是"限貸"的效果大幅衰減。"房貸荒"是近幾個月樓市出現的新情況。從各地實地調研的情況看，目前國內商業銀行住房按揭貸款額度減少甚至用光，首套 房貸利率優惠基本停止，二套房貸成本大幅度上升。但是，從貸款需求來看，額度減少和利率上浮，不僅沒有增加成本以阻止按揭購房需求，反而出現瞭"一貸難 求"的情況，排隊等待銀行按揭貸款批下來的購房人群不斷增加。這意味著，購房需求對於按揭貸款成本的敏感性急劇下降，旨在提高杠桿利用率和利用成本的"限 貸"政策調控樓市的效力顯著衰減。

  其次是"限價"政策被規避，效果被質疑。從國傢統計局公 佈的70個大中城市房價指數來看，9月份新建商品住房價格同比上漲在10%-20%之間的城市有20多個，特別是一線城市和二線重點城市房價上漲的幅度在 15%以上。可以說，這些城市基本上無法完成年初制定的房價控制目標。部分房價上漲過快的城市采用"雙合同、中心城區住房銷售推後網簽、控制高價盤入市規 模等手段，從數字操作上緩建房價上漲幅度。從各地調研的情況來看，主要城市的房價相比去年同期上漲幅度在20%-30%，而政府公佈的房價漲幅均在20% 以內，前後相差近10個百分點。

  最後是"限購"政策被突破。近期，針對媒體對南京(樓盤)、佛山(樓盤)、 貴陽等地的實地調研，突破限購的灰色產業鏈被暴露出來。隻要繳納不菲的中介服務費，不僅開發商或中介可以幫助外地人補繳社保或納稅證明、本地人單身證明， 還誕生瞭專門從事此類業務的汽車貸款信貸融資公司任何問題免費諮詢第三方公司和此類業務的商業模式。同時，地方政府主管部門在監管上也存在或多或少的疏忽，甚至是有意而為之。

  本質上，"限購"、"限貸"和"限價"等政策是政府權力對房地產市場的幹預行為，表現在準入資格上的限制、市場資源利用的限制和價格的管制。從規制經濟 學的角度分析，相關得利群體是否選擇突破這些行政性幹預管制措施，取決於突破的成本和收益的對比。上述參與者選擇突破可能面臨的成本是經濟處罰成本、可能 取消購房者後續購房資格的成本、職業成本，而突破規制獲得的收益則包括獲得購房資格和經濟收益，例如購房者享受房價上漲的收益，開發商、中介、第三方公司 等享受其他額外獲利。

  之所以突破限制性政策的情況在之前出現的比較少，一方面是因為監管較為嚴厲，更重要是因為房價在實施管制措施的 2011-2012年上漲不明顯。但去年底以來，房價上漲預期非常明顯，房價實際上漲又加劇瞭這種預期。在這種情況下，突破限制性政策獲得的收益大幅增 加。另一方面，這種局面會激勵更多的得利群體選擇突破限制性政策，也激勵"創新"突破的新思路。目前對於突破這些限制性政策的處罰力度很小。例如，如果發 現不符合購房資格的"遞件行為"，房地產登記機構也隻是選擇"退件"，而對參與突破限購的購房者、中介無任何處罰行為，也不影響購房者的下一次購房準入行 為，對於開發商、中介的職業也無任何影響。這就大大降低瞭突破規制的成本，相對提升瞭突破規制的收益，激勵試圖突破者前赴後繼。因此，在促進房地產市場回 歸居住本質並與基礎性行業本質的重任面前，樓市長效調控機制亟待早日破題。

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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-10-09/08142442578.shtml


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